个人出租住房营业税减半征收

　　近日，财政部、国家税务总局下发了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），明确了支持住房租赁市场发展的一系列税收优惠政策。其中，对个人出租住房，在3％税率的基础上减半征收营业税。不少纳税人向江西省赣州市12366纳税服务热线询问与房屋租赁有关的税收政策，咨询员认真整理有关文件后，进行了回复。

　　房屋租赁主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、城镇土地使用税、所得税等税种。《营业税暂行条例》和《房产税暂行条例》等规定，出租人在约定的时间内将场地、房屋等转让他人使用，收取货币、货物或其他经济利益，按收入额缴纳5%的营业税（附征相应城建税、教育费附加）。房屋产权人出租房产的，依照房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%；对于居民住房出租后用于生产经营的，应按5%的税率缴纳营业税，按12%的税率缴纳房产税。根据《印花税税目税率表》，租赁房屋按千分之一贴花，税额不足1元的按1元计算。个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后计算缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以上的，应按月租金收入扣除20％所得额后计算缴纳个人所得税，税率均为20％。拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。在实际工作中，国家先后对不同的房屋租赁情形出台了税收政策。同是房屋租赁，涉税处理不尽相同。

　　房产租赁的基本税收规定一般规定：财政部、国家税务总局《关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）规定，免税单位出租的房产应征收房产税；纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税；凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税；承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

　　减税规定：财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）和国家税务总局《关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函[2002]74号）规定，自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。对个人租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。根据财税[2008]24号文件规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　免税优惠：

　　1.财税[2000]125号文件规定，自2001年1月1日对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。2.财政部、国家税务总局《关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》（财税[2004]123号）规定，自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂军队房地产租赁许可证，以备查验。3.财税[2008]24号文件规定，自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

　　房产租赁中特殊情况的税收处理

　　明确租赁年限的税收处理：《营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产永久使用权，视同销售不动产。但是国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税。也就是说，只要合同明确了房屋租赁期限，哪怕租赁期限等于或者超过国家在现有规定中对于房产有明确的使用年限，也应该按照“服务业———租赁”项目征收营业税，其房产税当然也就从租计征了。

　　内部承包租赁的税收处理：财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，双方签订承包、租赁合同（协议，下同）将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同），按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三项条件的，属于企业内部分配行为，不征收营业税：1.承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。所以内部承包租赁涉及房屋的，按上述规定进行营业税等税收处理，涉及房产税实行从价计征。

　　房屋用于仓储的税收处理：国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）规定，仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，对于房产提供人分别按“服务业———仓储业”、“服务业———租赁业”征收营业税。其中，仓储业税目下，其房产税从价计征，按房产原值一次减除10%~30%后的余值为计税依据，税率1.2%。需要注意的是，国家税务总局《关于货物运输业若干税收问题的通知》（国税发[2004]88号）规定，物流企业将承揽的业务外包给其他单位并由其统一收取价款的，以其全部收入减去其他项目支出后的余额，作为营业税计税基数。物流企业提供公路、内河货物运输劳务取得的运输收入，按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票，提供其他劳务取得的收入，按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。